注:我方始终保持独立、客观、公正的第三方立场,验房案例仅陈述该项目现场验房真实存在的问题,并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析,意在对未验房的业主作出提醒。少部分买房做投资用途的个人或许会担心本文内容将会影响房价升值而产生有抵触情绪,仅代表翘楚验房监理网在此提前表示抱歉!每一篇原创案例都是用心所写,能够帮助大部分业主保障自身利益是我们一贯所坚持的。

验收楼盘:竟杰.常青藤
项目地址:小店龙堡街18、20号
建筑类别:住宅
交付标准:毛坯
商铺户型面积:92㎡、130㎡、180㎡等
产权年限:50年
容积率:3.75 
绿化率:35%
项目特色:学区房
销售均价:13000元/㎡(实际已市场价格为准)
开发商:山西竞杰房地产开发有限公司
典型缺陷:墙面空鼓、窗外框未打胶、窗楣未见滴水线
总体评分:★★☆☆☆
验房师:翘楚验房监理网高级验房师银晶王鹏范祥

本次验收的小区——竟杰.常青藤,为毛坯房住宅小区。很多关注翘楚的朋友都了解,现在验收的大多数住宅小区多数为精装修房小区,那么毛坯房住宅有验收的必要性吗?下面由小编来为大家一一解答!
首先给大家看一下咱们翘楚验房监理网的毛坯房验收项目内容:

首先验房前翘楚的工作人员会提醒业主查看开发商应提供的相关文件,无论毛坯房还是精装修房都是如此。
尤其应注意在交付现场是否有公示《竣工验收备案证》,《建筑工程竣工验收备案》是指建设单位在建设工程竣工验收后,将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。也是业主在后期办理房产证时需要的。

在业主的邀请下,翘楚验房监理网安排专业的验房团队来到竟杰.常青藤小区。本次验收的房源从施工质量、户型设计、内部环境、配套设施等方面进行全面综合验收。标签为学区房的毛坯房小区将会交出一份怎样的答卷呢?请跟着小编一起来看看

进入室内,验房师开始 了对入户门的验收,验收完毕后发现有部分缺陷问题,在现场进行了标注,并给业主进行了说明。
1、门框未灌浆;
2、母扇外把手撞墙;
3、门扇划痕2处;

如门框未灌浆,对后期使用的影响:门框轻微晃动、关闭时声响空当(声响较大)。
母扇外把手撞墙,后期使用时容易撞坏墙面或损坏把手。
门扇划痕:
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.3.6  金属门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。





验房师在查验完墙面问题后发现,该室内出现了大面积的抹灰空鼓以及开裂的现象,大多数买过房的业主,想必对“空鼓”这一词应该不会陌生,而且在网上也有各种对于验房知识的讲解,但大多数
为了彰显专业而文字绕口、理解困难,脱离实际,实用性也不强。为此小编在与翘楚验房的验房师沟通交流后对“空鼓”进行一个比较全面的剖析。
据第三方机构——翘楚验房监理网专业验房师多年的验房经验做出以下总结 
首先规范标准对“空鼓”的规范要求:《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001  4.2.5 抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固,抹灰层应无脱层,空鼓,面层应无爆灰和裂纹。

抹灰层空鼓成因:

1、抹灰前基层清理不干净,不同材料的墙面连接未按照规范规定设置钢丝网;墙面浇水不透;

2、原材料质量不符合要求(沙粒过细,含泥量大,水泥安定性不合要求);砂浆未搅拌均匀。

3、基层凹凸偏差较大,一次抹灰过厚,没有分层抹灰或各抹灰时间间隔太近;抹灰总厚度大于35mm时未采取加强措施。

4、各层抹灰层配合比相差过大,强度等级较高的水泥砂浆粉刷在强度等级较低的面层或石灰砂浆面层上。

5、气温过高时,砂浆失水过快;抹灰后未适当浇水养护。


抹灰层空鼓危害:

1、许多空鼓形成是由于抹灰层表面收缩不均匀所造成,所以空鼓常常导致四周粉刷层/找平层表面出现开裂。如果墙面存在明显裂缝通过刷乳胶漆是无法得到解决的,这对室内整体美观造成很大影响,除非装修时以前面铺贴墙纸来遮盖。

2、墙面空鼓部分与墙体之间存在“中空层”,如不及时处理,随着时间的推移“中空层”当中积聚更多的水份和空气将会导致墙面脱落。

3、由于墙面存在空鼓,承托力和承载力都会受到极大影响,如果没有及时整改,后期装修贴瓷砖后就会出现瓷砖脱落现象。即使没有贴瓷砖,只是粉刷乳胶漆的情况下,很多存在空鼓的墙面由于承受不了乳胶漆本身的粘度和拉力导致在粉刷乳胶漆过程中直接脱落。


墙面空鼓的检查是很多人比较容易忽略的问题,但往往在后期的处理难度和处理“代价”都是比较大的。所以在收房时验房,或者在装修前验房,墙面空鼓的查验尤为重要。
验房师对墙面的查验中,除了检查“空鼓”外,还有其他的查验项目,比如:墙面垂直度、平整度及阴阳角方正度的查验等,这些查验项目对于后期装修来说是非常重要的,如果有平整度偏差,甚至尺寸偏差,在装修前未能及时发现和解决,那么在装修过程中出现,整改难度也会加大,因此验房是作为事前控制,避免事后出现问题而懊恼。

梁侧不平整(爆模)
此类问题在毛坯房交付时发生的还是比较少,大多数这类问题在房屋主体完成时都已整改完成。上图中所出现的梁侧不平整的问题,对于后期装修时吊顶安装会有影响。




锁点与窗扇剐蹭
该小区所使用的的窗型材为塑钢型材,塑钢类型的型材在安装过程中容易出现安装后窗扇下坠(轻微),影响启闭及关闭。
上图中所示,因窗扇与锁点剐蹭,窗扇关闭不畅。但其整改的方式令人咂舌,使用的最简单粗暴的方式,将剐蹭处的型材切割了,而且还不平,如同咬了一口一般。锁点与窗扇的剐蹭,大多数原因是因为窗扇有轻微下坠,只要将窗扇调整就能解决问题。这不得让人质疑门窗安装的施工水准。



窗框外侧未打胶
验房师在查验门窗时发现,大多数窗外框并没有按照规范要求进行密封。《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 5.4.7 塑料门窗框与墙体间缝隙应采用闭孔弹性材料填嵌饱满,表面应采用密封胶密封。密封胶应粘结牢固,表面应光滑、顺直、无裂纹。
窗外框打胶密封的主要作用是为了在雨天,雨水落在窗框边时,不会因为没有阻挡而直接渗透在室内。但大多数业主都没有在意或者注意这个问题,从而造成装修完后,入住一年半载,在雨天发现窗边有渗水的情况。
而现场的情况却是大多数窗框边几乎均未有进行密封胶施工,这明显是属于偷工减料的行为。



玻璃划伤(严重)
大多数业主觉得玻璃划痕是小到不能小的问题,但是验房师想郑重的告诉大家:钢化玻璃的划痕是隐患很大的问题。如果对钢化玻璃有些许了解的话应该知道,钢化玻璃是有千分之三的自爆率的。然而如果钢化玻璃有表面损伤的话,自爆概率会更大。

《建筑用安全玻璃第二部分的钢化玻璃》(GB15763.2-2005)第5.3条‘钢化玻璃的外观质量应满足表6的要求。表6钢化玻璃的外观质量:

1、爆边:每片玻璃每米边长允许有长度不超过10mm,自玻璃边部向玻璃表面延伸深度不超过2mm,自板面向玻璃厚度延伸深度不超过厚度1/3的爆边个数。

2、划伤:宽度在0.1mm以下的轻微划伤,每平方面积内允许存在条数。长度≤100mm时 4条,宽度大于0.1mm的划伤,每平方米面积内允许存在条数,宽度0.1mm-1mm,长度≤100mm时4条;

3、夹钳印:夹钳印与玻璃边缘的距离≤20mm,边部变形量≤2mm(见图5);

4、裂纹、缺角不允许存在。



窗扇型材断裂
在门窗的查验过程中,验房师一般会对门窗的表观、使用、安装要求等进行查验。只有系统的查验方法,才能确保在查验过程中能将问题查验的全面。上图所示,窗扇型材已完全断开,但是开发商并没有对其进行任何处理。如果业主也没有注意这个问题,那么在后期使用不仅有影响,而且装修完成后,出现该问题的责任方也不明确,那么可能就得让业主来承担这一问题的维修费用了。


窗内框边未收边到位
因墙面位置与窗扇合页位置太过靠近,因此在窗内框边收边时,大多数在合页的位置收边施工都做的不到位。


排气管道开裂
排气管道的开裂,在大多数毛坯房业主收房时都并未注意到,但是产生的问题确实令人头疼不已,很多业主在装修完后,且贴完墙砖后,发现家中总是有异味散出,而不能找到原因。那么在此提醒大家,在装修前,对于烟道、排气管道因进行仔细验收,如发现该问题,应及时处理。


窗楣处未见滴水线
国标对创没出滴水线设置的其要求是:《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 4.2.10 有排水要求的部位应做滴水线(槽)。滴水线(槽)应整齐顺直,滴水线应内高外低,滴水槽宽度和深度均不应小于10 mm。
但在现场可以看到,窗外上房的窗楣处并未见到有设置滴水线,那么在雨天时,雨水并不会沿着窗楣有组织的排掉,而是会顺着窗边流下,那么如果有窗边防水处理不到位,就会直接导致渗水现象的发生。

以上便是此次毛坯房验收所出现的比较典型的问题,有部分问题看是不起眼,实则对业主后期的装修和入住埋下了不小的隐患。
很多收过房的业主都会感叹买房买来一堆问题。这问题包括墙体裂缝、渗水、空鼓,设施不到位……按说,这些问题都应该由房地产开发商来解决,但是往往还是有很多开发商不去注意这些事。毛坯房的验房很多业主往往觉得没有太多可以验收的,实际上从验房师的专业角度来看,毛坯房的验房尤为重要,因为毛坯房收房即涉及到装修施工,而如果不验房,装修公司没有义务给业主提前将问题发现,去解决问题,到了装修期间各种问题就会接踵而至。比如净高偏差过大, 造成装修施工硬性缺陷,楼板漏水,装修期间未注意,在装修完毕后发现,需要返工甚至破坏已装修的部位。墙体不垂直,在装修过程中发现,但是能规避的可能性已经非常低等等。所以说,毛坯房的验房,是为了将开发商交给咱们的房子做一个全面的检查,有问题的地方能及时整改维护自己的权益。也为了在装修前规避可能出现的问题和麻烦。

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